孃家父親送我的房屋跟現金離婚後要分一半給老公嗎 |差別咋就那麼大呢 |蘇家宏律師 |【婚姻 贈房】

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房子是安家立命本,關乎國計民生,是婚姻家庭關係中錨定資產。

最近,某熱播電視劇因聚焦房產中介而成為街頭巷尾熱議話題。

一方面其圍繞房產交易展開,關注交易過程中一些熱點問題,另一方面基於房子家庭財產中地位,房產變動引發了婚姻繼承家事法律紛爭。

作為法律業者,我們追劇同時,忍不住要分析一下本劇涉及婚姻關係有關房產贈問題。

贈,是贈人自己財產給予受贈人,受贈人表示接受贈行為。

從法律意義上理解,贈並不是單務,沒有受贈人意思表示,成立贈行為。

説贈人要作出將自己財產給予受贈人意思表示,受贈人要有接受贈意思表示。

贈行形成法律關係,涉及贈人受贈人之間,但因為法律規定了“所贈財產需為自己財產”,這可能主體、財產性質因素交織,導致雙方“贈”所形成法律效果是。

劇中嚴叔嚴嬸為兒子婚前全款購房,準兒媳要求加名字,此舉會有哪些法律後果?房屋所有權歸屬應如何認定?現實生活中,這種案例比比皆是,由此引發矛盾和糾紛是不勝枚舉。

(四)婚後,雙方父母出資子女購買房屋情形《婚姻法解釋(三)》第七條第二款規定:雙方父母出資購買產,產權登記一方子女名下,該產可認定雙方各自父母出資份額份共有,但事人另除外。

關於父母出資購房房屋所有權歸屬,司法實踐中處理主要依賴於以下幾條司法解釋規定:《婚姻法解釋(二)》第二十二條,以及《婚姻法解釋(三)》第七條。

此提示一下,綜合司法解釋條文可以得出如下結論:對父母出資房屋所有權歸屬需要結合幾個因素予以綜合判斷,第一是出資額,即父母出資是全款還是部分款?第二是時間點,即父母出資子女婚前是婚後?第三是父母出資後房產登記否?第四是房產產權登記誰名下?下面我們分類予以梳理:(一)婚前,父母雙方購房出資情形《婚姻法解釋(二)》第二十二條第一款規定:事人結婚前,父母雙方購置房屋出資,該出資應當認定自己子女個人贈,但父母明確表示贈雙方除外。

細究該條文,其規定是婚前父母出資資金歸屬,而涉及房屋所有權歸屬。

若無定,父母出資部分視為自己子女贈,其子女該受贈資金出資購房屬於個人出資。

此時需分類予以分析:(1)若婚前購房雙方父母出資,則男女雙方該出資購買房屋,無論是登記一方還是雙方名下,應個人出資份額視份共有。

如有男女雙方個人出資部分,份額相應增加。

(2)若婚前購房只有一方父母出資,其子女該出資購房登記自己名下,房屋所有權歸屬其個人所有。

如果房屋登記雙方名下,該房屋為共有財產,若無定,該房屋所有權應認定夫妻所有,但離婚分割該房產時,出資一方可多分。

(二)婚後,父母雙方購房出資情形《婚姻法解釋(二)》第二十二條第二款規定:事人結婚後,父母雙方購置房屋出資,該出資應當認定夫妻雙方贈,但父母明確表示贈一方除外。

此處規定是父母出資歸屬,而非房屋所有權歸屬。

於婚後夫妻雙方出資購買房屋,無論登記夫妻雙方或一方名下,夫妻財產,因此雙方婚後父母出資購買房屋,若無定,不論登記誰名下,應認定雙方所有。

(三)婚後,一方父母出資子女購買房屋情形《婚姻法解釋(三)》第七條第一款規定:婚後一方父母出資子女購買產,產權登記在出資人子女名下,可《婚姻法》第十八條第(三)項規定,視為自己子女一方贈,該產應認定夫妻一方個人財產。

此處明確規定是房屋所有權歸屬,但需注意以下信息:(1)若此時,產權登記在出資人子女配偶名下,或登記雙方名下,應認定該房屋為一方父母對夫妻雙方贈,房屋所有權歸屬雙方所有。

(2)此處關於父母婚後子女買房規定,是指一方父母支付全款給子女購買房屋且產權登記在出資方子女名下情形。

如果父母婚後支付首付款為子女購買不動產,夫妻貸,產權登記在出資方子女名下,適用《婚姻法解釋(三)》第七條第一款規定,而是適用《婚姻法解釋(二)》第二十二條第二款規定。

這種情況下,父母支付首付款若無定,應視夫妻雙方贈。

該首付款支付房屋,無論登記誰名下,視為夫妻財產。

所以房子變為持有後,夫妻兩人會收到2張税單,各自持有土地部分繳税。

此處關於房屋所有權歸屬規定,並無其他爭議。

需注意,如果此時房屋登記雙方名下,該房屋所有權應夫妻雙方共有,而非份共有。

結合我們接觸一些實際案例,有房產限購政策原因,父母出資買房登記非出資方子女名下,子女未能結婚或結婚離婚情形普遍,如果遭遇房產轉賣過户,情況複雜。

處理起來需要結合實際出資、出資時間點、出資目的,以及婚姻關係存續期間因素來綜合分析確定房產歸屬。

於以上分析,可能讀者看暈了。

什麼父母出資子女購房產權歸屬會有這麼多而混淆規定呢?其實,這是婚姻關係特殊性、不動產本身價值和贈意思表示判斷上的複雜性造成,導致出資人及意思表示差異、購房婚姻登記時間、產權登記雙方定一等會影響所購房產權利歸屬上,因而需要結合《物權法》、《合同法》、《婚姻法》及相關司法解釋規定來進行綜合判定。

而言,,如前所述贈與是一方表示贈、另一方表示接受法律行為,贈需要有贈對象。

如果贈對象不明,需要結合贈意思表示進行綜合判斷。

比如北上廣等地,於房價,父母為子女購房價值,此時需要該贈對象是限於己方子女是及於其配偶。

其中是否購房資格、避税因素而出現登記權利人實際受贈人差異。

此時,若機械套用《物權法》規定,只以產權登記來判定所有權歸屬,可能與父母購房不符,進而損害出資人和受贈人利益。

其次,《婚姻法》及其司法解釋締結婚姻時點,區分婚前、婚後,將父母為子女購房受贈對象和比例做了劃分。

婚前,受贈人原上己方子女,婚後夫妻財產,除非贈人有明確意思表示,贈某一方而不贈其配偶方。

另外,出資父母贈與是於購房錢款本身而非房屋產權或份額。

因此,應受贈錢款和房屋產權進行區分、界定。

後,《物權法》、《合同法》有關於房產登記、贈相關規定。

房產登記作為不動產持有和變動公示方式,具有公示、公信效力。

如果登記權利人實際受贈人相符,產權發生變動情況下是不能抗善意第三人。

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同時,登記房產權利人這一行為本身可能解讀贈人或者受贈人之間房屋產權歸屬達成了某種意思表示。

劇中闞先生為情人知否小姐斥巨資購置房產,該贈行是否?闞太太應該如何進行救濟呢?現實生活中,夫或妻一方婚姻關係存續期間,為婚外第三者出資購房情形見,作為合法婚姻關係中另一方,是否因此利益受損,該如何維護自己合法權益呢?(一)夫妻一方資助他人購房或贈他人房產,該出資或房產是否為夫妻財產?第一,若贈與是購房出資款,贈人有證據證明該出資款婚前個人財產外,該款項應屬夫妻財產。

第二,若贈與是房屋產權並辦理了過户登記,該房屋贈人個人婚前所有房產外,無論是購置房產是婚姻關係存續期間登記一方名下房產,應認定系夫妻財產。

因為,《婚姻法》第十七條規定,夫妻婚姻關係存續期間所得下列財產,歸夫妻所有:(一)工資、獎金;(二)生產、經營收益;(三)知識產權收益;(四)繼承或贈所得財產,但本法第十八條第三項規定除外;(五)其他應當歸所有財產。

顯然,以上兩種情形之下,如果夫妻雙方並財產制,所贈他人出資款或房產屬夫妻財產。

本劇中情節,闞先生夫婦白手起家,打拼創造了一番事業,且二人夫妻財產進行財產制定,由此闞先生所付購房款屬於夫妻財產。

(二)上述情形下,作為夫妻關係中贈一方,能否通過法律途徑來維護自己合法權益?每有人要結婚時,免不了身旁親朋好友,詢問各種回答問題,「什麼時候生孩子呀?」「婚後打算買房嗎?」。

你敷衍過去後,還是會有人問出回答問題:「房子歸男生名下還是女生名下?」婚後財務分配、財產歸屬權,確是結婚時首要討論話題,討論該歸誰所有之外,會有不如「持有」方案出現。

「持有」可以保證配偶沒辦法另一方下,房產進行販售、抵押,讓雙方婚姻地放心。

不過你知道「持有」與「個人持有」哪裡嗎?單方處置房產外,你知道有哪些變化呢?貸款時候,借貸人名字該怎麼登記呢?若夫妻其中一方婚前即擁有房產,雙方結婚後要改為持有話,程序十分,只需要將一半房產所有權贈沒有房產一方。

於兩人是夫妻關係,税法規定,夫妻之間互贈財產是需要繳交贈税和土地增值税,不過贈之前還是需要到税捐機關申報這兩種税,取得「免税證明」方能順利進行贈。

1、訂定贈與移轉契約書、土地登記申請書(到地地政事務所索取樣本)2、到税捐稽徵處申報土地增值税、契税,繳交印花税(申報過後需等待領取免税證明,要幾天時間)3、到國税局申報贈税,取得免税證明。

(當場可拿到)以上流程,只需繳交印花税、契税、所有權移轉登記規費、書狀費(80元/張),整個流程需要12個禮拜,費用依房產價值而定,建議過户之前可先諮詢地政事務所人員。

1、所有權處分:《民法》第819條第2項規定,對持有不動產處分、變更、設定負擔之前,應得到有人全體。

説變持有後,不管是要賣房或貸款,需要2個人一起來辦理相關手續。

「地價税」:是人頭計算,只要名下擁有土地需繳交税金。

所以房子變為持有後,夫妻兩人會收到2張税單,各自持有土地部分繳税。

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這邊要注意,辦理房產登記後,夫妻雙方需申請「自用住宅税率」,若只有一方申請,那隻會有一方享有自用住宅税率,而另一方用地課税。

「房屋税」:數人共有同棟房屋,會有1張税單,並税捐機關有人其中一人寄送税單,若想要與其他人分開繳税,需向房屋所在地税捐機關申請「房屋税分繳納」可以按持分比例,開立税單。

土地增值税有「一生一次」優惠税率可以使用,只要房屋買賣前一整年沒有出租或營業,並且本人、配偶或是直系親屬有房屋設定户籍,販售房屋時,享有土地增值税10%優惠税率。

不過這種優惠税率條件,一生只能一次,假使房子登記夫妻倆人名下,於夫妻倆人同時掉了優惠税率,可惜!介紹完從「持有」後該注意事,接下來阿明大家補充,如果是婚後夫妻倆一起買房該注意什麼事!雖然房產可持有,但銀行並接受「貸款」這件事,所以讓信用那一方做為主要貸款人來申請貸款,而另一方可以做為「保證人」來增加貸款信用,有機會獲得貸款額度。

不管是什麼關係,持有不動產,阿明會建議可以「白紙黑字載明出資比例」,關於錢財部分是分一點,才不會有「誰佔誰」流言蜚語產生,將來若發生法律問題,能有討回屬於自己那一份。

後提醒,若夫妻是房產登記單人名下,然後繳納房貸話,可透過銀行轉帳來繳納,並轉帳時註記「房貸」做為出資證明。

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王慧卿,河北格律師事務合夥人,副主任律師。

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